Immobilienmärkte: Langfristige Trends bleiben bestehen

Immobilienmarkt | Gastbeitrag von Andras Weber | 25. Juni 2021

Während Wohnimmobilien im Corona-Jahr 2020 sehr gefragt waren, verzeichneten Büroinvestments und Bürovermietungen Rückgänge. Anlegern stellt sich daher die Frage: Was wird von der Pandemie zurückbleiben und welche Immobilien bleiben langfristig interessant?

Zwar hat die Pandemie Sondereffekte auf die Büromärkte hinterlassen – und das wird kurz- bis mittelfristig auch so bleiben. Allerdings ist das weniger dem Umstand geschuldet, dass Büroarbeiter während der Pandemie im Homeoffice blieben. Vielmehr hat das etwas mit den noch zurückhaltenden Budgetplanungen der Unternehmen zu tun; sie warten nun erst einmal ab, bis der konjunkturelle Blick wieder klarer ist.

In Berlin beispielsweise lag der Vermietungsumsatz laut dem Datendienstleister bulwiengesa im vergangenen Jahr 31 Prozent unter dem Ergebnis des Jahres 2019. Für Investoren mag daher zunächst der Gedanke naheliegen, Büroinvestments zu meiden. Dabei müssen jedoch mehrere Aspekte beachtet werden: Zum einen war 2019 das bisherige Rekordjahr bei den Bürovermietungen; der Flächenumsatz 2020 lag nur 4 Prozent unter dem 10-Jahres-Mittel, zum anderen sind die Leerstände weiter sehr niedrig. Auch entstehende Projektentwicklungen werden aufgrund hoher Vorvermietungsquoten daran nicht viel ändern.

Einzelhandelsimmobilien hingegen verzeichnen zwar insgesamt ein Plus beim Transaktionsvolumen, aber hier muss man differenzieren: Während Shopping-Center kaum gehandelt werden, stehen vor allem Nahversorgungsimmobilien, also unter anderem freistehende Supermärkte, in der Gunst der Investoren.

Kritiker könnten nun einwerfen: Wenn sich Wohnen besser als Büro oder Einzelhandel entwickelt, warum sollte man dann nicht ausschließlich in konjunkturunabhängige Wohnimmobilien beziehungsweise in Fonds mit nutzungsreinen Wohnportfolios investieren? Zum einen wegen der Returns. Die Renditen von klassischen Wohnimmobilien sind inzwischen äußerst niedrig. Und: Höher rentierliche Wohnungsformen wie Mikroapartments müssen den Beweis für ihre Krisenfestigkeit noch erbringen.

An einem gut diversifizierten Immobilienportfolio als defensive Beimischung mit kontinuierlichen Ausschüttungen führt dennoch auch in Zukunft kein Weg vorbei – nicht nur, aber auch wegen der teils großen Schwankungen an den Aktienmärkten. Die Pandemie hat zwar gezeigt, dass einzelne Nutzungsarten zeitweilig unter Druck geraten können. Historisch betrachtet erweisen sich Immobilien aber immer noch als die wertstabilste Anlagemöglichkeit. Wer zudem als Folge der jahrzehntelangen Niedrigzinspolitik durch die Notenbanken höhere Inflationserwartungen hat, kann sich mit Immobiliensachwerten vor einer schleichenden Geldentwertung schützen. Dass dabei in das Portfolio nicht nur Wohnungen, sondern auch Büros gehören, dafür sprechen mehrere Gründe: Erstens kann das Pendel der Gewohnheit jederzeit wieder zurückschwingen: So wie wir uns nach Kinobesuchen oder Einkaufsbummeln sehnen, werden wir auch wieder ins Büro zurückkehren. Die Nutzung der Büroflächen wird sich allerdings signifikant verändern: Von Zellenbüros zur Verrichtung der täglichen Arbeit zu Flächen der Identifikation, Kommunikation und Kreativität. Daher wird zukünftig die Flächenqualität und -flexibilität eine entscheidende Rolle spielen.

Zweitens befinden sich die Preise auf den Wohnungsmärkten auf einem angespannten Niveau, was für die Beimischung besser performender Büros spricht. Und drittens: Das Risiko politischer Regulierung ist im Gewerbesegment niedriger.

Auf Basis dieser strategischen Überlegungen sollten Anleger sehr gut überlegen, ob ein risikodiversifiziertes Immobilienportfolio nicht doch die bessere Wahl ist. Dazu gehören neben Wohnen und Büros natürlich auch andere Immobilientypen, die von langfristigen Megatrends wie Digitalisierung oder demographischem Wandel profitieren – also Logistik- oder Pflegeimmobilien. Und auch die weitgehend konjunkturunsensiblen Nahversorgungsimmobilien sollte man nicht vergessen. Gerade bei indirekten Investments wie Immobilienfonds sollten Anleger daher diszipliniert bleiben und auf einen sinnvoll ausgewogenen Nutzungsmix im Portfolio achten.